Remboursement anticipé d'un emprunt immobilier
Il est possible de rembourser son crédit immobilier par anticipation, totalement ou partiellement, sous certaines conditions. Le contrat du crédit immobilier prévoit majoritairement une indemnité pour remboursement anticipé, en faveur du bailleur de fonds. Cette indemnité garantit à ce dernier une visibilité indispensable à l'exercice de son activité.
L'indemnité de remboursement anticipé du crédit immobilier :
- ne peut être supérieure à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt,
- ne doit pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement (1 % pour les prêts PAP),
- peut être majorée des intérêts compensateurs pour les remboursements anticipé s de prêts à taux variable.
Ces indemnités sont de facto un frein à la mobilité de l'emprunteur et constitue à elles seules une excellente raison de bien négocier tous les points d'un contrat de crédit immobilier.
Pour les contrats conclus apès le 1er juillet 1999, elle n'est pas due si le remboursement est motivé :
- par le décès ou la perte d'emploi de l'emprunteur ou de son conjoint,
- par la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.
Renégocier un contrat de prêt immobilier
Les possibilités de modification du contrat du crédit immobilier se négocient avec la banque / organisme signataire. Les modifications au contrat du prêt initial vous sont présentées sous la forme d'un avenant.
L'avenant au contrat du crédit immobilier à taux fixe, l'avenant comprend :
- un échéancier, avec le détail du capital restant dû, ce document est fondamental pour évaluer le bénéfice de l'opération,
- le taux effectif global,
- le coût total du crédit sur la base des échéances et frais à venir.
Pour les crédits immobiliers avec prêt à taux variable, l'avenant comprend :
- le taux effectif global,
- le coût total du crédit sur la base des échéances et frais à venir (jusqu'à date de révision du taux),
- les conditions et modalités de variation du taux.
Un délai de réflexion de dix jours court à compter de la réception de l'avenant au crédit immobilier. Pour des renégociations antérieures au 29 juin 1999, celles-ci sont pérennes si elles sont favorables aux emprunteurs (baisse du taux du prêt, des mensualités, diminution de sa durée).