Les futurs acquéreurs d'un logement ou d'une maison à construire se doivent d'établir un plan de financement. Ce plan de financement est un calcul qui permet d'évaluer son besoin en crédit immobilier. Le besoin en crédit immobilier correspond au coût du bien plus les frais annexes moins l'apport initial et les possibles aides sociales. L'échelonnement dans le temps du plan de financement (nombre et montant des mensualités de crédit) est fonction des revenus.
Plan de financement = besoin en crédit échelonné = (valeur du bien + frais annexes) - (apport personnel + prêt assimilable + aides sociales) / mensualités
Calcul de son emprunt immobilier : apport initial et crédit immobilier, estimation de son prêt immobilier
Les futurs acquéreurs d'un logement ou d'une maison à construire doivent généralement amener un apport personnel de 20% du financement total du logement pour la souscription de leur crédit immobilier. Cet apport n'est pas une obligation légale, mais le fait de fournir un apport permet au banquier de se rendre compte de votre implication dans votre investissement. Plus votre apport est élevé, et plus vous aurez des facilités à négocier les modalités de votre crédit immobilier, pour les mêmes raisons. Cet apport rentre donc directement dans le calcul de votre emprunt immobilier. Dans le cas d'investissement locatif le montant de l'apport est plus faible.
Ce taux est ramené à 10% si l'emprunteur a contracté :
- un prêt d'accession à la propriété (PAP), un prêt conventionné (PC),
- un prêt d'accession sociale (PAS).
Ces derniers prêts sont réglementés car ils reçoivent une aide de l'État, de ce fait ils sont soumis à des conditions d'accès précises, plafond de revenus etc.
Un apport important permet souvent négocier de meilleures conditions pour son crédit immobilier.
L'apport se constitue de sommes personnelles :
- des propres économies de l'acquéreur,
- des placements sur livrets d'épargne logement, livret d'épargne populaire,
- des actions, SICAV, parts de SCPI (société civile de placement immobilier), autres produits financiers,
- des héritages et les dons familiaux,
- de l'épargne au titre de la participation dans l'entreprise.
L'apport se majore de prêts assimilables à de l'apport personnel :
- des prêts épargne logement (ou compte épargne logement),
- prêts 1 % logement (ou 1 % patronal), Ã la disposition des entreprises de plus de 10 salariés,
- prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle,
- prêts accordés aux fonctionnaires,
- prêts consentis par un membre de la famille,
- prêts des collectivités locales,
- prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent).
Le revenu disponible est également un élément fondamental pour évaluer son besoin en crédit immobilier. Le revenu disponible inclut toutes vos charges il n'est donc pas égal à votre revenu net avant impôt.
Certains conseillers financiers n'hésitent pas à "enjoliver" votre revenu disponible, mais attention cette pratique est très risquée car elle bloque votre budget si vos revenus n'augmentent pas sur la durée de l'emprunt et vous fait courir un risque important si vos revenus baissent et que vos charges ne baissent pas (chômage...). Un rapport charges / ressources de moins de 30% est indispensable selon nous à la négociation d'un bon taux.
Depuis la réforme de 2010 vous pouvez si vous accédez pour la première fois à la propriété et à cette seule condition, demander un Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+). Le montant de ce prêt sera évalué selon vos revenus et sa part sera d'autant plus importante que vos revenus sont faibles.